+7 3462 33-33-02
г. Сургут, ул. Республики, д. 86

e-mail: office@gerz-surgut.ru

Квартиры на вторичном рынке, дома, дачи, земельные участки, коммерческая недвижимость, аренда
  • Главная
  • Блог
  • Проверяем юридическую чистоту квартиры: 10 факторов риска

Проверяем юридическую чистоту квартиры: 10 факторов риска

Проверяем юридическую чистоту квартиры: 10 факторов риска

Проверка квартиры на юридическую чистоту - процесс довольно долгий и хлопотный. Но, если не хотите, чтобы с вашим будущим жильём возникли проблемы через несколько месяцев или много лет, лучше пройти тернистый путь в начале. И хорошо, если проблемы вскроются до покупки. Будет хотя бы не так обидно. А ведь бывают ситуации, когда квартиру приходится возвращать одному из прежних собственников или даже государству после всех вложенных в неё трудов!

Как же оградить себя от рисков?

  1. Присмотритесь к цене.
  2. Если стоимость выбранной вами квартиры гораздо ниже стоимости похожих объектов недвижимости, скорее всего, что-то здесь не чисто. Попробуйте понять, почему продавец назначил на свой товар такую цену. Может ему надо поскорее избавиться от квартиры, отмыть деньги, не дать вам время на обнаружение вопиющих недостатков?

  3. Проведите с продавцом "собеседование".
  4. Не бойтесь задавать вопросы. Пусть продавец расскажет, кто является хозяином квартиры, почему это жильё решили выставить на продажу, было ли оно предметом судебных разбирательств, как давно и при каких обстоятельствах квартира приобретена.

    Из подробного устного отчёта вы сможете составить своё впечатление о продавце. Если рассказ логичный, стройный, последовательный, значит человек хорошо помнит события, связанные с интересующей вас квартирой. Если собеседник "путается в показаниях" или не совсем понимает ваши вопросы, может не стоит иметь с ним дел?

  5. Проверьте соответствие устного рассказа продавца с информацией, указанной в его документах.
  6. Пусть продавец предъявит вам свой паспорт и бумаги, на основании которых ваш собеседник получил квартиру во владение. Попросите предоставить свидетельство права собственности. С самых важных документов снимите копии.

    В свидетельстве будет указан перечень документов, по которым оно было выдано. Сравните документы, предоставленные вам продавцом, с указанными в свидетельстве о регистрации права собственности.

  7. Убедитесь, что продавец является не бывшим, а настоящим владельцем квартиры.
  8. Для этого закажите из единого государственного реестра прав выписку о правообладателях. В ней содержится информация о том, является ли продавец собственником нужной вам квартиры, и не наложен ли на неё арест или другое обременение. Такую выписку можно заказать, например, в многофункциональном центре (МФЦ). Пока не получите выписку, передавать продавцу залог или аванс очень опасно, ведь вполне возможно, что эта квартира уже продана, а мошенник пытается получить деньги за неё второй раз. Так что, даже если продавец предоставил вам оригинал договора и свидетельства, не теряйте бдительности!

  9. Уточните, является ли продавец собственником или его представителем.
  10. Продавец может представлять интересы собственника в следующих случаях:

    • Собственник несовершеннолетний;
    • Он признан недееспособным;
    • Он проживает в другом городе / стране и оформил на представителя доверенность.

    Также выясните, состоял ли продавец в браке во время приобретения квартиры и состоит ли сейчас.

    Прежде чем заключать договор купли-продажи, рекомендуем пообщаться непосредственно с собственником жилья. Под маской представителя нередко скрывается мошенник. Он всячески будет отговаривать вас от встречи с владельцем, ссылаясь на то, что собственник вне досягаемости, в длительном отъезде. Доверенность легко может оказаться поддельной, просроченной или добытой нечестным путём, например, под принуждением. Когда речь идёт о сделках по доверенности, нужно проявлять максимальную осторожность!

    Если собственник квартиры - несовершеннолетний, без согласия органов опеки сделка не состоится. Аналогично и в случае с недееспособным владельцем: придётся запрашивать одобрение органов опеки и попечительства, а саму сделку можно заключать только с официально назначенным опекуном. Следовательно, вам предстоит ознакомиться и с решением суда о признании владельца недееспособным, и с решением о назначении продавца опекуном. Сделки, в которых задействованы органы опеки, опекуны и представители недееспособных граждан, очень рискованные. Хорошо подумайте, нужны ли вам такие осложнения!

    Однако ещё большую проблему представляют сделки с продавцом, который по закону не является недееспособным, но не всегда способен понимать смысл своих действий и ими руководить. Далеко не факт, что вы сами сможете выявить это состояние так называемой временной или ограниченной дееспособности.

    Для уменьшения риска вы можете попросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что он не стоит на учёте в этих учреждениях. Ещё один выход - попросить продавца пройти психиатрическое обследование прямо в день заключения сделки. А некоторые покупатели и вовсе берут психиатра с собой под видом родственника... Но в полной безопасности при таких "отягощённых" сделках вы себя едва ли почувствуете, даже в присутствии психиатра и нотариуса.

  11. Узнайте, не была ли квартира предметом судебных споров
  12. Это можно сделать, зайдя на сайт того суда, в чьей подсудности адрес находится. Введите в строке поиска фамилию продавца или бывшего владельца. А на сайте суда, к которому приписан адрес продавца по месту регистрации, если он отличается от адреса квартиры, о которой вы получаете информацию, можно выяснить, не было ли у продавца или его супруга других судебных разбирательств, в частности, бракоразводного процесса, процедуры раздела имущества, а также не был ли продавец признан недееспособным.

  13. Не поленитесь зайти в онлайн-базу арбитражных судов и проверить, не был ли владелец или его.
  14. супруг, если таковой имеется, признан банкротом. Может случиться, что у продавца или его супруга имеется долг, который взыскивается в судебном порядке. Возможно, квартиру он продаёт с целью возврата долга. Но имеет ли он на это право?

  15. Попросите продавца предоставить вам выписку из домовой книги и справку о задолженности за коммунальные услуги.
  16. Карточка собственника (или выписка домовой книги) расскажет о том, кто прописан в квартире. По идее квартира должна продаваться без "довеска" в виде людей, там зарегистрированных. Увы, не всегда получается именно так. Если в квартире кто-то прописан, нужно указать в договоре срок, в течение которого все прописанные будут сняты с рег.учёта. Возьмите нотариальное обязательство с граждан, которые должны выписаться из квартиры по истечению этого срока.

    Покупая квартиру с "довеском", вы рискуете оказаться, во-первых, в суде, а во-вторых, выселенными из квартиры.

  17. Удостоверьтесь, что супруг продавца, в браке с которым эта квартира была приобретена, официально согласен на сделку.
  18. Нотариальное согласие на продажу нужно, даже если брак уже расторгнут. Здесь важно то, была ли квартира куплена в период брака. Именно куплена, а не получена в наследство, в дар, в результате приватизации или предоставлена по другой безвозмездной схеме.

  19. Оцените всю полученную информацию.
  20. Прежде всего, выясняется правовой статус жилья, то есть на каком основании и когда его приобрел нынешний владелец.

Если квартиру купили меньше трёх лет назад, то, во-первых, срок оспаривания сделки в суде ещё не истёк. Если с квартирой или со сделкой окажется что-то не так, и прежние собственники (те, которые были до продавца) захотят восстановить на неё свои права, им ничто не помешает обратиться в суд и, возможно, выиграть дело.

Во-вторых, иногда продавцы просят покупателя указывать в договоре заниженную цену квартиры, чтобы платить меньше налогов. Идти на это или нет, решать вам. Но, если такую сделку признают недействительной, продавец будет должен вернуть вам не истинную стоимость квартиры, а сумму, указанную в договоре.

Одна из самых опасных квартир в плане покупки - та, которая недавно перешла к продавцу по наследству. Велик риск "внезапного" появления обманутого наследника из ниоткуда. Причём появится он не просто так, а с претензиями, угрозами и наверняка захочет подать в суд... На продавца или на вас обоих... Чем позже произошла передача в наследство, тем меньше вы рискуете.

Явный признак мошенничества - многократная перепродажа квартиры за относительно короткий срок. Чем большее количество рук квартира обошла, тем она "грязнее" юридически. Разве вы хотите квартиру с запятнанной репутацией? С таким жильём придётся изрядно повозиться: лучше всего проверить не только самого продавца и его супруга, но и всех предыдущих владельцев за последние 3-5 лет.

***
Любая сделка с недвижимостью сопряжена с определённым риском. Едва ли возможно обезопасить себя на сто процентов. Но это не значит, что перечисленные выше способы проверке юридической чистоты неэффективны! Дело в другом: сложно собрать и изучить всю необходимую информацию самостоятельно, не имея соответствующих навыков.

Но как же быть, если у вас нет юридического образования, и вы не можете похвастаться многолетним опытом заключения сделок купли-продажи жилья?

Обращайтесь к нам, в агентство недвижимости "Герц"! У нас и юристы грамотные, и риелторы профессиональные! Даже в самых неоднозначных ситуациях, в самых заковыристых сделках мы подскажем наилучшее решение!

Позвоните нам сейчас!
+7 (3462) 24-31-31.

Хотите научить своих друзей не рисковать понапрасну? Помогите им узнать о десяти способах проверки юридической чистоты квартиры. Поделитесь этой статьёй!

Возврат к списку

Ипотечный калькулятор
Стоимость квартиры
Собственные средства
Суммка кредита

Новости

Свершилось: Вы можете получить ипотеку по льготной ставке 6%! Узнайте как!
Подробнее >>>
19.01.2018
Ипотека в "Газпромбанке"
Подробнее >>>
04.05.2017