+7 3462 33-33-02
г. Сургут, ул. Республики, д. 86

e-mail: office@gerz-surgut.ru

Квартиры на вторичном рынке, дома, дачи, земельные участки, коммерческая недвижимость, аренда
  • Главная
  • Блог
  • Продажа доли квартиры. Описание процедуры в деталях

Продажа доли квартиры. Описание процедуры в деталях

Продажа доли квартиры. Описание процедуры в деталях

Продажа доли в квартире отличается от комнаты в коммуналке. Нельзя определить у доли в квартире границы, и где находится треть или пятая доля одного из собственников: на кухне или в коридоре – не обозначено ни в одном из документов. Собственник, владеющей долей в квартире, может занимать и целую комнату, однако это не означает, что он владеет ею. Даже определение судом порядка пользования на самом деле ничего не гарантирует.

Долевая собственность может быть только в приватизированном жилье. Этот вид собственности не имеет ничего общего с коммунальной квартирой, в которой у каждого жильца своя конкретно определённая площадь и свой лицевой счёт (хотя есть и места общего пользования).

Когда вся квартира целиком принадлежит только вам, то её продажа едва ли вызовет какие-либо затруднения. Но продажа доли в квартире – задача не из лёгких. Согласно Гражданскому кодексу РФ недвижимость, находящаяся в собственности двух или более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Такая собственность может быть совместной (когда доли в квартире не определены) или долевой (когда каждому собственнику принадлежит обозначенная доля).

В совместной собственности жилплощадь находится обычно у супругов, при условии, что квартира была куплена в браке, и брачный договор не предусматривает иного. А ещё остались квартиры, приватизированы в начале 90-х годов, когда приватизация только начиналась и часто доли в таких квартирах не определялись. Это сейчас определение долей при приватизации делается автоматически. А тогда никто не задумывался, что с определёнными долями гораздо проще: даже при наследовании такой недвижимости меньше вопросов возникает. Например, наследник собственника квартиры, где его доля была определена, избавлен от такой сложности как определение доли в квартире. А ведь это часто сопряжено с судом, если другой собственник просто возьмёт и не придёт к нотариусу, чтобы подписать соглашение об определении доли.

Совместная собственность может переоформляться в долевую. В таком случае, доли обычно признаются равными. Однако суд может принять иное решение, особенно если вопрос затрагивает интересы несовершеннолетних детей при разводе. Но это не частый случай. В общем лучше доли определить, чтобы жилось потом проще.

Определить конкретные границы своей доли в жилом помещении возможно только посредством выдела доли в натуре. Соответственно, право общей долевой собственности в данном случае прекращается. Существует два порядка выдела доли в натуре - судебный и договорный (по соглашению сторон).

При разделе общей долевой собственности по соглашению сторон между собственниками заключается соглашение, и на его основании производится регистрация прав на выделенный в натуре объект. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом необходимо учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только без несоразмерного ущерба имуществу, т.е. когда площади комнат позволяют выделить каждому из собственников конкретное изолированное жилое помещение с отдельным входом и подсобными помещениями (кухней, санузлом, коридором и т.п.).

В зависимости от того, выделена ли ваша доля в натуре, определяется объем ваших прав и обязанностей, связанных с отчуждением доли другим лицам. Ситуации, когда один из собственников решает продать свою долю квартиры, возникают очень часто. Причин для продажи доли в квартире может быть много: жизнь под одной крышей с собственниками в тягость, доля получена в наследство и наследник не нуждается в этом жилье, и т.п.

Правила продажи квартиры

Выступая в качестве продавца доли, необходимо учитывать, что сособственники остальных долей в квартире имеют право преимущественной ее покупки. Исключение составляет случай, когда ваша доля выделена в натуре, в этом случае право преимущественной покупки соблюдать не требуется.

Рассмотрим право преимущественной покупки подробнее. Итак, прежде чем продавать свою долю в квартире третьим лицам, вы должны убедиться, что остальные собственники согласны с продажей вами доли и не претендуют на нее. Для этого от них необходимо получить письменный отказ от права покупки вашей доли, что дает возможность искать других покупателей. Законодательство предоставляет возможность получения отказа путем направления сособственнику письменного предложения о покупке доли с подробным изложением всех условий продажи и указанием цены. Предложение отправляется ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Если через месяц письменного ответа с согласием или отказом не последует, вы вправе продавать вашу долю третьим лицам. Опись вложения со штемпелем почты, квитанция об отправке письма и уведомление о вручении будут служить доказательством отсутствия нарушения прав другого собственника.

Важно помнить, что вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении. Отступление от этих условий дает вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Исключением из этого правила является ситуация, когда цена продаваемой доли изменена продавцом в сторону увеличения. Отказ сособственника от приобретения доли в квартире должен быть предоставлен в обязательном порядке в регистрирующий орган вместе с другими документами. А в том случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести ее, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать свою долю.

Большую сложность на практике создают такие случаи, когда сособственники постоянно не проживают в квартире, а адреса их пребывания не известны. De jure для соблюдения требований об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. De facto чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры извещения сособственника о продаже своей доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

Немного подробнее о способах продажи доли в обход преимущественного права покупки

  1. При дарении всей доли квартиры по сути происходит притворная сделка, при которой маскируется купля-продажа. При дарении преимущественное право покупки не действует. Если кто-либо докажет факт передачи денег, то сделка в силу статьи 170 ГК РФ будет признана ничтожной. Поэтому важно делать всё юридически правильно, маскируя многие взаимоотношения сторон.
  2. При дарении микродоли возникает собственник маленькой доли, у которого есть преимущественное право покупки. Ведь при дарении преимущественное право покупки не действует, а поэтом удобно подарить, например, один метр. Такой вариант сложнее разбить в суде, но он сопряжён с двойным оформлением и риском, что одаряемый потом может так и не выкупить долю. В общем элемент притворности тоже есть, поскольку очевидно, что метр дарится лишь для того, чтобы затем продать этому лицу всё остальное.
  3. Залоговая схема самая грамотная. Для её выполнения заключается договор займа, по которому продавец доли получает всю сумму, за которую продаёт долю в качестве займа, а взамен закладывает долю покупателю. Сделка регистрируется, а потом подписывает отступное, по которому долг прощается, а взамен передаётся доля квартиры в собственность залогодержателя. Продажа доли квартиры таким способом даёт сторонам больше гарантий, поскольку можно указывать всю сумму, за которую осущетвляется продажа доли квартиры. Недостатком является сложность договоров, которые могут вызвать трудности с регистрацией, поскольку сотрудники ФРС редко сталкиваются с такими договорами.

Результаты несоблюдения правил продажи доли квартиры Обратите внимание так же, и на приостановление сделки органами, производящими регистрацию недвижимого имущества, в случае, если не будет предоставлен отказ в письменной форме о преимущественной покупке владельцами остальных долей квартиры. Если вы, то есть, собственник, не уведомили второго совладельца о своих намерениях, то в течение трёх месяцев, не оповещённая сторона вправе затребовать перевода прав и обязанностей покупателя доли квартиры на себя. Сделать это можно, обратившись в суд.

Подводные камни

Если вы решили продать свою долю квартиры, будьте готовы к разнообразным трудностям, поскольку данный процесс затрагивает интересы совладельцев вашего совместного недвижимого имущества. Довольно часто возникают конфликты на почве того, что продающая сторона не может договориться с остальными совладельцами квартиры, которые могут игнорировать уведомления о ваших планах, в связи с чем нередко возникают проблемы с осмотром жилья потенциальными покупателями. Краеугольным камнем может стать и отсутствие чётких границ между долями, особенно, если речь идёт об однокомнатной квартире. Проживая в двухкомнатной квартире и занимая наиболее просторную комнату, вы не можете гарантировать новому собственнику столь же комфортное проживание, поскольку при покупке своей доли вы можете получить вдвое меньшую площадь. Все эти тонкости довольно сильно влияют на стоимость доли квартиры при её продаже. Посему, прежде всего, проконсультируйтесь у специалистов на предмет рыночной стоимости вашей доли в квартире.

Определение стоимости доли квартиры

Очень важно:

  1. Какова реакция других совладельцев квартиры на ваше желание продать свою долю и на получение от вас уведомлений;
  2. Каковы ваши отношения с совладельцами данной квартиры, и имеете ли вы доступ к ней для показа потенциальным покупателям;
  3. Какова численность собственников, помимо вас;
  4. Каков размер вашей доли (1/4, 1/3, 1/2… доли);
  5. Расположение квартиры (район, улица, тип дома, этаж и т. Д.);
  6. Расположение и количество комнат (если вы проживаете в отдельной, то продажа может быть более выгодной, в отличии от проживания в смежных комнатах);
  7. Количество времени, которым вы располагаете для продажи своей доли.

Поскольку ситуации с продажей долей в квартире может быть сколько угодно, то в каждом конкретном случае следует подходить к данной процедуре индивидуально.

Покупатели и продавцы долей квартиры

Покупателями могут быть те, кому банк, в силу тех или иных причин, отказывает в одобрении ипотечного кредита, а также те, у кого есть минимум свободных средств на руках. Продажа неполноценных квартир, размер которых не позволяет в них проживать, но даёт возможность оформить прописку, актуальна, чаще всего, для приезжих граждан, ударившихся в поиски работы. Покупатели долей, как правило, нацеливаются на доли в коммунальных квартирах, поскольку в договоре купли-продажи доли фиксируется номер покупаемого помещения, которое является полноценной комнатой. Меньшей популярностью пользуются доли квартир, где право пользования не определено, соответственно, численность сделок с подобными условиями продаж крайне мала. Вторая причина тому то, что как правило, второй собственник, пользуясь преимущественным правом покупки, выкупает продаваемую долю квартиры А если этого не произойдёт, тогда выставляемая доля в квартире, где не может быть выделена площадь для проживания, пользуется меньшим спросом. Покупка доли, как варианта для оформления прописки, довольно дорогое удовольствие, поэтому так же не популярна. Кроме того, существуют ситуации, при которых остальные собственники могут затягивать продажу вашей же доли квартиры, например, обращаясь к вам с просьбой подождать, пока будут собраны деньги, или пока банк одобрит им кредит и т. П. В результате чего квартира может простоять несколько лет, а дело так и не сдвинется с мёртвой точки. Если собственников в квартире несколько, и у каждого – по 1/3 доли, то вы можете самостоятельно выбрать того, кому бы вы хотели продать свою часть, скажем, 1/3, не дожидаясь 30 дней с момента оповещения о намерении продажи своей доли в квартире.

Как уже было сказано, каждый случай продажи доли квартиры требует особого подхода, поэтому, если вы не уверенны в своих действиях, и при всём при этом, не желаете терять своё драгоценное время, обращайтесь к нам, в агентство недвижимости «Герц», и наши специалисты окажут вам квалифицированную помощь в вопросах продажи вашей доли квартиры.

Звоните нам прямо сейчас:
+7 (3462) 24-31-31.

А для того, чтобы ваши близкие не оказались в таком же затруднительном положении, поделитесь с ними собственным опытом и этой статьёй!

Возврат к списку

Ипотечный калькулятор
Стоимость квартиры
Собственные средства
Суммка кредита

Новости

Свершилось: Вы можете получить ипотеку по льготной ставке 6%! Узнайте как!
Подробнее >>>
19.01.2018
Ипотека в "Газпромбанке"
Подробнее >>>
04.05.2017