+7 3462 33-33-02
г. Сургут, ул. Республики, д. 86

e-mail: office@gerz-surgut.ru

Квартиры на вторичном рынке, дома, дачи, земельные участки, коммерческая недвижимость, аренда
  • Главная
  • Блог
  • Как заключить ипотечную сделку без участия банка

Как заключить ипотечную сделку без участия банка

Как заключить ипотечную сделку без участия банка

Многие не могут представить себе ипотеку без похода в банк. На самом же деле, чтобы оформить ипотечную сделку, обращаться в финансовую организацию вовсе не обязательно. Достаточно лишь трёх «элементов»:

  • жилья на вторичном рынке,
  • продавца,
  • покупателя, не имеющего возможность приобрести жильё сразу за полную стоимость.

Правда, сделка, заключаемая между продавцом и покупателем, не будет тогда называться ипотечной. Фактически это рассрочка.

Такие сделки, то есть купля-продажа квартир в рассрочку, не очень популярны, потому что люди мало о них знают. Мы решили восполнить этот пробел и рассказать об ипотеке между физическими лицами более подробно.

Ипотека между частными лицами: что это?

Понятие «ипотечное кредитование» знакомо практически каждому. Но на вопрос, в чём разница между ипотечным кредитованием и самой ипотекой, ответят единицы.

Ипотека – это форма залога, когда закладываемая недвижимость переходит должнику в пользование и владение.

Если в сделке купли-продажи жилья принимает финансовое участие банк, то это уже ипотечное кредитование. Таким образом, «ипотека» – термин более общий, а «ипотечное кредитование» - одна из составляющих.

Убираем из этой схемы банк, и остаётся владелец, который хочет свою недвижимость продать, и покупатель, желающий её приобрести, но не имеющий возможности выплатить сразу всю сумму. Тогда покупатель договаривается с продавцом о постепенной выплате. Сроки и прочие условия прописываются в договоре купли-продажи. Несмотря на то, что банк участником сделки не является, она по закону всё равно считается ипотечной.

Для чего нужна ипотека между частными лицами?

На рынке вторичного жилья ситуация сейчас непростая. Предложение существенно выше спроса; стоимость жилья в ветшающих домах и на окраинах снижается, а в остальных случаях не растёт; Люди подолгу не могут продать свои квартиры. А получить ипотечное кредитование на покупку вторичного жилья очень сложно: высокие процентные ставки и множество трудно выполнимых условий со стороны банка.

Такое положение вещей невыгодно ни продавцам, ни потенциальным покупателям. Первым не удаётся продать жильё, которое находится в их собственности, а вторые не могут его купить.

Особенно нелегко тому, кто решает продать свою квартиру, чтобы, добавив ещё какую-то сумму, на вырученные деньги купить новое жильё, более комфортное. Человек находит удачный вариант, а старая квартира всё не продаётся! Денег на покупку не хватает, вариант «уплывает». Эту проблему и снимает ипотека между физическими лицами.

Если собственник хочет продать жильё как можно скорее, например, из-за боязни падения цен на недвижимость, но получение сразу всей суммы для него не обязательно, он может дать покупателю рассрочку.

Потенциальный покупатель жилья в рассрочку - тот, кто в ближайшее время ожидает получить большие средства, к примеру, возврат долга, выручку с продажи какого-либо имущества, солидную премию и так далее, и не желает рассматривать другие варианты.

Как оформить сделку с рассрочкой между частными лицами?

Здесь всё почти также, как при заключении стандартной сделки купли-продажи. Продавец и покупатель подают заявление о переходе права собственности на недвижимость в Росреестр, подписывают договор. В установленный законом срок Росреестр сделку регистрирует. Но есть некоторые нюансы:

  • В договоре купли-продажи указываются дополнительные условия.
  • На квартиру накладывается обременение, о чём обе стороны сообщают при подаче документов. Это должно быть обозначено в заявлении на регистрации права собственности.
  • Отметка об обременении ставится в выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Новый владелец не имеет права завещать, продавать или подарить квартиру до тех пор, пока не будет снято обременение. А оно будет снято после полного погашения задолженности перед продавцом.

Как составить такой договор правильно?

Договор по ипотечной сделке не отличается от обычного ничем, кроме одного раздела – описания порядка оплаты и стоимости продаваемой квартиры. В этом разделе необходимо подробно расписать условия предоставления рассрочки покупателю:

  1. Полная стоимость квартиры.Размер первого взноса в процентах от общей стоимости и в денежном эквиваленте.
  2. Размер выплат в денежном эквиваленте, а также в процентах от полной стоимости.
  3. Количество платежей.
  4. Дата и порядок их внесения.
  5. Срок полного погашения задолженности.
  6. Штрафные санкции за несоблюдение сроков.
  7. Порядок расторжения договора в случае отсутствия платежей.
  8. Указание на то, что, в соответствии с ст. 488 и ст. 489 ГК РФ, квартира признается находящейся в залоге до полного исполнения финансовых обязательств со стороны покупателя.
Риски при рассрочке между физлицами

При купле-продаже квартиры в рассрочку риски точно такие же, как и при совершении других подобных действий со вторичной недвижимостью. Проблемы могут возникнуть и с юридической чистотой сделки, и с технической частью, например, если в квартире была сделана незаконная или неузаконенная перепланировка.

Тем не менее, дополнительные факторы риска при заключении ипотечной сделки между физлицами всё же есть. Многие из них регламентируются законодательством, поэтому и продавец, и покупатель защищены от влияния различных нестандартных обстоятельств.

Однако, в отличии от сделок ипотечного кредитования, в которых участвует банк, страхующий покупателя в пользу продавца от критического ухудшения здоровья и потери трудоспособности, сроки погашения задолженности в ипотечных сделках между частными лицами лучше устанавливать небольшие: от года до трёх лет.

Чем рискует продавец?

Для продавца риск очевиден: «А что, если покупатель перестанет платить?» Конечно, это не означает, что продавец лишится денег и квартиры. На квартиру наложено обременение. Покупатель с ней не может совершить никаких операций до полного погашения задолженности. Значит, ему нет никакой выгоды вдруг прекратить вносить платежи, ведь продавец обратится в суд, и договор будет расторгнут! Деньги вернутся к покупателю, а квартира – к продавцу. Процедура возврата средств длительная и малоприятная, зато каждый останется при своём.

Чем рискует покупатель?

Может случиться, что продавец, получив финальный платёж, откажется идти в Росреестр для проставления пометки «Обременение снято», или будет с этим медлить. На такой случай у покупателя должно быть на руках документальное подтверждение полного погашения задолженности. Годятся и простые расписки от продавца о получении денег, но лучше привлечь нотариуса, который заверил бы подписи обоих участников сделки. Нотариуса стоит привлекать при каждом внесении покупателем платежа. Нотариально заверенные расписки станут для суда безусловным доказательством того, что покупатель в полном объёме выполнил свои обязательства, и каждый платёж приходил в установленные сроки.

Процедуру передачи средств в присутствии нотариуса нужно прописать в договоре купли-продажи, в разделе «Порядок оплаты».

 

Как и любая другая операция с недвижимостью, ипотечная сделка между частными лицами сопряжена с определённым риском. Но теперь, вооружившись пониманием некоторых её тонкостей, вы, возможно, рассмотрите этот вариант покупки или продажи жилья. А чтобы в одиночку не блуждать в лабиринте нюансов и не опасаться возможных осложнений, приходите за помощью к нам – в агентство недвижимости Герц. Мы тщательно проверяем юридическое прошлое всех участников сделки и ограждаем вас от неблагонадёжных и не платёжеспособных субъектов.

Звоните нам сейчас!
+7 (3462) 24-31-31.

Думаете, что ипотечная сделка без участия банка – идеальный выход для ваших друзей? Расскажите им об этом: поделитесь нашей статьёй!

Возврат к списку

Ипотечный калькулятор
Стоимость квартиры
Собственные средства
Суммка кредита

Новости

Свершилось: Вы можете получить ипотеку по льготной ставке 6%! Узнайте как!
Подробнее >>>
19.01.2018
Ипотека в "Газпромбанке"
Подробнее >>>
04.05.2017